Huurdiscussie Corona naar de Hoge Raad

In verband met de uitbraak van het coronavirus hebben veel ondernemers in het jaar 2020 hun zaak van overheidswege moeten sluiten. Dat heeft forse omzetdalingen tot gevolg (gehad). Voor huurders is dit, ten einde het hoofd boven water te kunnen houden, in veel gevallen aanleiding geweest om huurprijsvermindering te vragen bij hun verhuurder.

Huurders en verhuurders slagen er met regelmaat in om met elkaar een (betalings-)regeling te treffen. Maar niet in alle gevallen. Inmiddels zijn hierover het afgelopen jaar behoorlijk wat gerechtelijke procedures gevoerd. De eerste procedures betroffen allemaal kort gedingen. Recent zijn de eerste vonnissen in bodemzaken gewezen.

Diverse voorzieningenrechters (kort geding rechters) hebben in 2020 aangenomen dat de coronacrisis een reden kan zijn om de huurprijs tijdelijk aan te passen. Inmiddels zijn in 2021 ook enkele bodemzaken gewezen waarin rechters ditzelfde oordeel zijn toegedaan.

(Tijdelijke) huurprijsvermindering lijkt te kunnen worden gestoeld op twee juridische gronden. Huurprijsvermindering kan worden toegewezen als sprake is van een ‘gebrek’ ex artikel 7:204 tweede lid Burgerlijk Wetboek (gevolgd door een vordering tot huurprijsvermindering), of van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek.

In de meerderheid van de reeds gewezen uitspraken wordt aangenomen dat de coronacrisis een gebrek oplevert. Daaraan wordt door rechters ten grondslag gelegd dat de corona-overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar de memorie van toelichting. Daarin staat dat met een gebrek niet slechts de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Een dwingende overheidsmaatregel zou derhalve zo’n omstandigheid kunnen zijn.

Indien sprake is van een gebrek, dan kan de huurder in beginsel op grond van artikel 7:207 lid 1 BW vermindering van de huurprijs vorderen. Dit artikel is echter van regelend recht. In huurcontracten (dan wel in de bijbehorende algemene voorwaarden) wordt daarom door verhuurders regelmatig het recht op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitgesloten.

In zaken waarin de rechter aanneemt dat de coronamaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW,  wordt daarom doorgaans niet langs de weg van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek, maar langs de weg van onvoorziene omstandigheden (6:265 Burgerlijk Wetboek) tot een huurkorting gekomen.

Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden lijkt een ruimer beoordelingskader te bieden dan de gebrekenregeling. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die partijen niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Als de vaststelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden kan worden gemaakt, moet de vraag worden beantwoord of de omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten en of bijvoorbeeld een tijdelijke huurverlaging op zijn plaats is. Hierbij wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, zoals de maatschappelijke positie van de huurder en de verhuurder, de door de huurder ontvangen overheidssteun en de financiële situatie van de huurder.

Bij een vordering tot huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling ligt de focus aldus op de aard en omvang van het gebrek en bij de onvoorziene omstandigheden wordt rekening gehouden met álle omstandigheden van het geval.

De rechtspraak ziet in de coronacrisis zowel een gebrek als een onvoorziene omstandigheid. Een huurkorting wordt thans via beide juridische leerstukken bewerkstelligd. Ook worden beide leerstukken door elkaar heen gebruikt. Dat leidt ertoe dat de uitkomsten van de reeds gevoerde gerechtelijke procedures wisselend zijn.

In een recente bodemzaak van de rechtbank Roermond van 31 maart 2021 merkt de betreffende kantonrechter dan ook op vragen te hebben over de juiste wijze van toepassing van deze leerstukken.[1] Volgens deze kantonrechter is niet helder of en hoe de schade die huurders lijden door de overheidsmaatregelen dient te worden verdeeld tussen huurders en verhuurders en hoe dat juridisch nu precies dient te worden onderbouwd.

Bierbrouwer Heineken verhuurde in deze zaak een pand onder aan een uitbater. Heineken verzocht de eigenaar van het pand tijdens de coronacrisis om een huurprijsvermindering. De verhuurder ging hier niet mee akkoord. Toen Heineken vervolgens de huur (gedeeltelijk) niet betaalde, startte de verhuurder een gerechtelijke procedure op om de achterstallige huurpenningen te innen.

De kantonrechter vraagt zich bij de beoordeling van de zaak af of wel zomaar kan worden aangenomen dat de corona overheidsmaatregelen leiden tot een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Immers, in de memorie van toelichting staat wel dat een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van een zaak hoeft te betreffen en dat het om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid kan gaan, maar daartegen kan volgens de kantonrechter worden aangevoerd dat de corona overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf.

Ook vraagt de kantonrechter zich af via welk beoordelingskader de schadeverdeling juridisch vorm kan en mag worden gegeven (via de gebrekenregeling of het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden). Omdat de juridische inbedding bepalend is voor de maatstaven waarlangs deze en soortgelijke kwesties moeten worden beoordeeld, meent de kantonrechter dat het zinvol is om daarover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Voorts zijn volgens de kantonrechter momenteel landelijk veel rechtszaken over deze kwestie en is de verwachting dat er nog vele zullen volgen. Ook daarom is het gerechtvaardigd prejudiciële vragen te stellen, aldus de kantonrechter. 

 De Limburgse kantonrechter legt daarom de volgende prejudiciële vragen voor aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. ( (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. ( Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De verwachting is dat de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad tot meer duidelijkheid zal leiden over de toepassing van beide juridische leerstukken alsook tot meer eenduidigheid in de (nog vele) gerechtelijke uitspraken die op dit gebied gaan volgen. Het antwoord op bovenstaande vragen zal daarnaast huurders en verhuurders een handvat bieden bij het treffen van een onderlinge betalingsregeling.

Doorgaans duurt het ongeveer zes maanden tot een jaar voordat de Hoge Raad tot een beantwoording van prejudiciële vragen komt. Zodra meer bekend is, zal hier een update worden geplaatst.

Voor nadere informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met:

Koch Advocaten
John van Baaren en Elise Willemse

[1] Rechtbank Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982.

Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!