nl en
+31 76-5226470
+31 76-5226470

Impact Corona-crisis op huurcontracten

Impact Corona-crisis op huurcontracten

De door het kabinet onlangs getroffen coronamaatregelen hebben ingrijpende gevolgen. Alle eet- en drinkgelegenheden, alsook sportclubs, sauna’s en coffeeshops hebben hun deuren noodgedwongen moeten sluiten. Winkeliers kampen met teruglopende omzetten, nu de winkelstraten uitgestorven zijn ten gevolge van thuisblijvend publiek. De maatregelen zijn noodzakelijk om onze gezondheid te beschermen, maar roepen tegelijkertijd veel vragen aan zowel de zijde van huurders als verhuurders. De behoefte aan helder juridisch advies groeit. Want wat is de invloed van deze maatregelen op lopende huurovereenkomsten? Wat als huurders op enig moment niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen en verhuurders ook in hun belangen worden geschaad?

Een eenduidig antwoord over de verdeling van deze nadelige gevolgen is er niet. We hebben immers nog niet eerder met soortgelijke omstandigheden te maken gehad. Eerder gewezen rechtspraak waaruit lering getrokken kan worden, is schaars. Wat zijn de opties?

Huurprijsvermindering?

Er zijn inmiddels behoorlijk wat huurders die zich afvragen of de (al dan niet) verplichte sluiting van hun winkel dan wel een teruglopende omzet aanleiding vormt voor een huurprijsvermindering. In veel gevallen zal het antwoord in beginsel ontkennend zijn.  

Om voor huurprijsvermindering in aanmerking te komen dient namelijk sprake te zijn van een ‘gebrek’. Artikel 7:204 BW bepaalt dat ‘een gebrek aan een gehuurde zaak een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’.

Een al dan niet verplichte sluiting van winkels en horecapanden vanwege (de gevolgen van) het Corona-virus zal niet snel zijn aan te merken als een gebrek in de zin van voornoemd artikel. Voorwaarde voor toepassing is namelijk dat de verhuurder (in de regel) invloed moet hebben gehad op de situatie. Op het afgeven van de huidige overheidsmaatregelen heeft de verhuurder geen invloed gehad. Op tegenvallende bezoekersaantallen in dit geval evenmin. De rechtspraak legt in de meeste gevallen de lat voor de huurder hoog en neemt aan dat - bijvoorbeeld ook in het geval van een economische crisis - sprake is van een ondernemersrisico van de huurder.

Contract

Daarbij komt dat in veel huurcontracten met betrekking tot winkelruimte de ROZ algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard. Deze bepalingen zijn te raadplegen op www.roz.nl. In artikel 11.3 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte ex 7:290 BW (2012) is de volgende bepaling opgenomen:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in art. 7:206 lid 3 BW.’’

Hieruit kan worden opgemaakt dat in ROZ-standaardhuurovereenkomsten een andere, van de wet afwijkende regeling wordt gehanteerd met betrekking tot de mogelijkheden in het geval van een ‘gebrek’ aan het verhuurde, welke tot gevolg heeft dat de huurder met lege handen komt te staan.

Andere oplossingen

Het bovenstaande in aanmerking nemende maakt dat het voor huurders lastig is om met succes een beroep op huurprijsvermindering te doen. Bovendien kan dit slechts via de rechter worden gevorderd. Wél is te verwachten, gelet op de buitengewone impact die het Corona-virus heeft, dat huurders een beroep op overmacht en/of de redelijkheid en billijkheid toekomt. De uitzonderlijke situatie rondom (de gevolgen van) het Corona-virus rechtvaardigt wellicht een meer coulante houding van de verhuurder. In het verlengde daarvan geldt dat ook een beroep zou kunnen worden gedaan op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden.

Onvoorziene omstandigheden

In artikel 6:258 BW staat dat de rechter op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten.

Hoewel een beroep op onvoorziene omstandigheden in rechte niet snel wordt gehonoreerd, er wordt immers veel terughoudendheid betracht bij toepassing van dit leerstuk, is het met het oog op de huidige situatie toch aannemelijk dat door rechters zal worden geoordeeld dat bij het sluiten van een huurovereenkomst de gevolgen van het huidige Corona-virus en de maatregelen daartegen door het kabinet niet voorzienbaar waren.

Ondanks dat er weinig jurisprudentie voorhanden is op basis waarvan deze verwachting met zekerheid kan worden uitgesproken, is een vergelijking te maken met het beroep op onvoorziene omstandigheden gedurende de Mkz-crisis. In een uitspraak van de kantonrechter te Deventer in 2002 was het door de huurder gedane beroep op onvoorziene omstandigheden gelegen in de Mkz-crisis die haar bedrijfsvoering had getroffen.[1]     

De kantonrechter was in deze uitspraak met de huurder van oordeel dat de Mkz-crisis, gelet op de redelijkheid en billijkheid, een uitzonderlijke omstandigheid vormt die, gelet op de aard van de bedrijfsvoering van de huurder, aanleiding vormt van de verhuurder enige coulance te verlangen ten aanzien van het in acht nemen van overeengekomen betalingstermijnen.

Een andere uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch uit 2008 leidt tot dezelfde conclusie.[2] Het hof oordeelde hier dat partijen een omstandigheid als het uitbreken van de vogelpest kennelijk niet in hun overeenkomst kunnen hebben voorzien. Het uitbreken van de vogelpest en de daarmee samenhangende gevolgen worden op grond van deze uitspraak door de rechter derhalve als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW beschouwd.

Een geslaagd beroep?

De gevolgen van de Mkz-crisis kunnen enigszins vergelijkbaar worden geacht met de gevolgen van de Corona-crisis die thans speelt. Daar het effect van de Corona-maatregelen zelfs vele malen groter is, kan voorzichtig worden gezegd dat het leerstuk in deze situatie mogelijk toepassing kan vinden. De verdere lering die getrokken kan worden uit de gerechtelijke uitspraak die ziet op de Mkz-crisis, betreft dat partijen voldoende moeten kunnen onderbouwen waarom sprake is (geweest) van dusdanige omstandigheden dat geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Voor een geslaagd beroep op dit leerstuk is derhalve vereist dat partijen voldoende feitelijke informatie verstrekken over onder andere de financiële gevolgen en de hoogte van de vergoedingsregelingen voor verschillende spelers in de markt, zodat een deugdelijke afweging kan worden gemaakt wat de redelijkheid en billijkheid meebrengen.

Conclusie

Een beroep op onvoorziene omstandigheden zou thans uitkomst kunnen bieden, mits dit beroep voldoende feitelijk wordt onderbouwd. Het is echter geen gelopen race. Daarop vooruitlopend adviseren wij om praktische afspraken te maken teneinde te anticiperen op de gevolgen van het Corona-virus. Er is sprake van een gezamenlijke verantwoordelijkheid en wij verwachten dat in het maatschappelijk verkeer breed gedragen wordt dat de nadelige gevolgen van deze crisis zoveel mogelijk worden verdeeld tussen de verschillende contractspartijen.

Voor nadere informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met:

Koch Advocaten
John van Baaren en Elise Willemse

Uiteraard kunt u ook met andere Coronavirus gerelateerde vragen bij ons terecht. Ons kantoor heeft een speciaal Corona Helpdesk geopend, waardoor u snel en gericht geholpen kunt worden. Voor meer informatie, volg deze link: https://www.kochadvocaten.nl/nieuws/corona-helpdesk.

[1] Ktr. Deventer 2 mei 2002, Prg. 2002, 5882.

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 april 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BC8909.

Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!