Verplichte minimale reservering Vereniging van Eigenaars
Uit een onderzoek naar het functioneren van de Vereniging van Eigenaars (VvE) is gebleken dat een aanzienlijk deel van de VvE’s onvoldoende reserveert om het benodigde onderhoud en vernieuwingen te doen. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. De overheid wil daarom dat iedere VvE een verplichte minimale reservering per jaar doet voor het onderhoud van het gebouw. Deze verplichting gaat in per 1 januari 2018.
Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de leden. Zodra iemand een appartement koopt, wordt diegene automatisch lid van de VvE. Het is ook niet mogelijk om het lidmaatschap van de VvE op te zeggen. Het lidmaatschap eindigt pas als diegene geen eigenaar is meer van het appartement. Eén van de belangrijkste taken van de VvE is het zorgdragen voor het onderhoud en de instandhouding van het gehele gebouw en de daarbij behorende technische installaties. Om voorgaande taak te kunnen bewerkstelligen dient iedere VvE een reservefonds hebben. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds voldoende geld reserveren. Dit kan thans op twee manieren:
Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
De overheid is van mening dat de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is door middel van een MJOP. Het MJOP wordt door de VvE vastgesteld. Hierin staat precies:
- Welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
- Wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een periode van tien jaar;
- Wat de kosten van de werkzaamheden zijn.
De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Een kanttekening bij een MJOP is dat vooral kleine VvE’s de financiële lasten voor op het (laten) opstellen van een MJOP niet of nauwelijks kunnen dragen. Het gevolg is dat vooral kleine VvE’s geen MJOP hebben.
Vanaf 1 januari 2018 geldt een minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw
Mede vanwege het feit dat vooral kleine VvE’s geen MJOP hebben en vervolgens te weinig reserveren, geldt vanaf 1 januari 2018 de verplichting dat een VvE minimaal 0.5% van de herbouwwaarde van het gebouw dient te reserveren. Deze verplichting geldt alleen als er geen MJOP is vastgesteld. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. Een VvE is verplicht een brand- en opstalverzekering af te sluiten, dus de herbouwwaarde behoort bekend te zijn. De verplichte minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds staat in de Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars (hierna: de Wet), welke op 1 januari 2018 ingaat.
Geldlening voor VvE’s
Daarnaast zorgt de Wet ervoor dat het duidelijker wordt dat VvE geld kunnen lenen. In het verleden was er onduidelijkheid over de vraag of VvE een geldlening konden aangaan en op welke manier de leden aansprakelijk waren voor die geldlening. De Wet bepaalt dat iedere eigenaar alleen aansprakelijk is voor zijn eigen deel van de lening, dat wordt berekend naar rato van zijn aandeel in de VvE. Daarnaast is het nog van belang om op te merken dat, indien wordt voldaan aan de wettelijke voorwaarden, de rente van de lening onder voorwaarden aftrekbaar is van de inkomstenbelasting.
Verplichting tot het plegen van onderhoud
Thans heeft de gemeente de mogelijkheid, om in geval van achterstallig onderhoud, een machtiging aan de kantonrechter te vragen om een VvE-vergadering bijeen te roepen. In die vergadering kan de gemeente voorstellen doen voor verbetering aan het onderhoud. Daarnaast kan de gemeente een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren. Deze mogelijkheid blijft ook onder de nieuwe Wet bestaan. Het is daarom van belang dat een VvE haar zaken goed op orde heeft ten aanzien van onderhoud aan het gebouw.
Mocht u vragen hebben over de nieuwe Wet of in het algemeen over een VvE, dan kunt u contact opnemen met onze vastgoedspecialisten.
Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!