De kunst van het contracteren – beter voorkomen dan genezen
Niemand kan in de toekomst kijken. Niemand heeft een glazen bol. En dat maakt de kunst van het contracteren zo belangrijk. Want, hoe houd je in een overeenkomst rekening met mogelijke veranderingen in de toekomst? En hoe zorg je ervoor dat gemaakte afspraken redelijk zijn - maar ook blijven - na een aantal jaar? Ik zal hierop ingaan aan de hand van de koopoptie in een huurovereenkomst.
Verhuurders van bedrijfsruimte bieden hun huurders regelmatig de mogelijkheid om het gehuurde te kopen onder bepaalde voorwaarden. In de huurovereenkomst wordt dan een koopoptie opgenomen; een onherroepelijk aanbod van de verhuurder aan de huurder om de winkelruimte te kopen. De huurder hoeft in zo’n geval enkel de koopoptie in te roepen en er komt een koopovereenkomst tot stand. Er is dan namelijk sprake van aanbod en aanvaarding.
Onlangs kwam er een zaak onder mijn aandacht waarin de eigenaar van een bedrijfspand zijn pand wilde verkopen. De beoogde koper bleek echter te weinig financiële middelen te hebben om te kunnen kopen. Partijen spraken daarom een huurovereenkomst af voor de duur van twee jaar. Zij namen daarin een koopoptie op die onbeperkt was in tijd en de mogelijkheid bood om het pand te kopen tegen een vaste prijs.
Na afloop van de huurperiode van twee jaar bleek de huurder nog steeds onvoldoende financiële middelen te hebben om het pand te kunnen kopen. De huurovereenkomst werd stilzwijgend verlengd. Partijen hebben geen seconde meer stilgestaan bij de koopoptie; deze is simpelweg in de overeenkomst blijven staan. Er is niet opnieuw onderhandeld over de voorwaarden van de koopoptie.
Zo bleef de huurder maar huren; jaar na jaar. De bedoeling van de verhuurder was al láng niet meer om het pand te verkopen. Totdat de huurder na jaren aangaf dat hij de koopoptie wenst in te roepen. Hij wilde het bedrijfspand kopen voor de vaste prijs die partijen jaren geleden hadden afgesproken. De huurder beriep zich daarbij op de letter van de overeenkomst.
U kunt zich voorstellen dat de verhuurder ‘not amused’ was. Het pand is de afgelopen jaren namelijk substantieel in waarde gestegen. Die waarde zou verloren gaan op het moment dat de huurder het pand alsnog voor de afgesproken prijs zou kunnen overnemen. En partijen gingen er toch vanuit dat de huurder de koopoptie niet meer zou (kunnen) inroepen?
Dat kan allemaal bepleit worden, maar het feit is dat deze discussie voorkomen had kunnen worden door middel van goed contracteren. Het beperken van de koopoptie tot een bepaalde periode had veel getouwtrek kunnen vermijden. Ook had de huurovereenkomst na de eerste periode van twee jaar tegen het licht gehouden moeten worden. Men had zich moeten afvragen of de afspraken nog relevant waren en de risico’s nog beheersbaar.
Dit is waarom de advocaten van Koch voor u klaar staan om uw contracten op te stellen en/of te beoordelen. Voorkomen is immers beter dan genezen.
Guido van den Hoven
Advocaat
Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!