Huurrecht bedrijfsruimte - en de eeuwige vraag naar de kwalificatie van het huurregime

Ik maak in mijn praktijk regelmatig mee dat discussie bestaat over de vraag welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. Het Burgerlijk Wetboek maakt onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimte, namelijk 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Voor beide soorten bedrijfsruimte heeft de Raad voor Onroerende Zaken een apart model huurcontract opgesteld, elk met eigen algemene bepalingen. 

Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er in het gehuurde een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waar het product of de dienst direct wordt geleverd. Een hotel en kampeerbedrijf vallen eveneens onder de noemer 290-bedrijfsruimte. Deze categorie wordt ook wel aangeduid als detailhandelsbedrijfsruimte of winkelruimte. 

De bedrijfsruimte die niet onder detailhandelsbedrijfsruimte kan worden geschaard, valt in de categorie “overige bedrijfsruimte” van artikel 7:230a BW. Ook hier moet het wel om een gebouwde onroerende zaak gaan. Het betreft bijvoorbeeld kantoren, fabrieken, bankgebouwen, bioscopen, reisbureaus en garageboxen. 

Overigens kennen we ook de gemengde (huur)overeenkomst. Hiervan is sprake indien een overeenkomst zowel de elementen van een huurovereenkomst, als van een (of meer) andere bijzondere (huur)overeenkomst(en) bevat. Ik ga daar in het kader van dit artikel niet verder op in. 

De zogenaamde kwalificatievraag zoals genoemd in het begin van dit artikel, is van groot belang omdat de huur(prijs)bescherming van 290-bedrijfsruimte aanzienlijk verschilt van die van 230a-bedrijfsruimte. Er zijn sowieso veel meer (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen van toepassing op 290-bedrijfsruimte. Het gaat hier om wetsbepalingen waar partijen niet (in het nadeel van de huurder) van mogen afwijken. Zou dit laatste wel het geval zijn, dan heeft de huurder de mogelijkheid dergelijke afwijkende bepalingen te vernietigen, tenzij de kantonrechter deze eerder op verzoek van partijen reeds heeft goedgekeurd. Een en ander speelt niet bij 230a-bedrijfsruimte. Daar hebben partijen nagenoeg volledige contractsvrijheid. 

De verwarring wordt groter wanneer bij een typische 230a-bedrijfsruimte door partijen, al dan niet bewust, gebruik is gemaakt van een 290-huurcontract en/of de algemene bepalingen van detailhandelsbedrijfsruimte van toepassing zijn verklaard. Recent kreeg ik weer zo’n kwestie onder ogen. Bij de bepaling van het toepasselijke huurregime is het feit dat partijen bij het vastleggen van de huurovereenkomst gebruik hebben gemaakt van een bepaald (ROZ) model c.q. de bijbehorende algemene bepalingen echter niet doorslaggevend, evenmin als het gebruik van bijvoorbeeld de term “winkel” in de contractuele bestemming. De hoofdregel is dat toch eerst moet worden gekeken naar het gebruik dat door de huurder feitelijk van het gehuurde wordt gemaakt en of dit in overwegende mate gebruikt is als 290-bedrijfsruimte dan wel als overwegend ander gebruik. 

Concluderend kan worden gesteld dat, bijvoorbeeld wanneer een van beide partijen de huurovereenkomst wenst te beëindigen (denk aan de opzegging door de verhuurder), het maken van een zorgvuldige kwalificatie van het gehuurde en het toepasselijk huurrechtregime van groot belang is. Hier dient al bij het opstellen van het huurcontract rekening mee te worden gehouden. 

Voor nadere informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. John van Baaren, baaren@kochadvocaten.nl, 06-10935597.

Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!