Tijdelijke huurcontracten woonruimte aan banden gelegd
De Eerste Kamer heeft op 14 november 2023 ingestemd met het Wetsvoorstel vaste huurcontracten. Daarmee is het wetsvoorstel aangenomen.
De beoogde datum van inwerkingtreding van het wetsvoorstel is 1 juli 2024.
Het wetsvoorstel regelt dat de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerde huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (van maximaal 2 of 5 jaar) worden teruggedraaid.
Dat betekent dat verhuurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte in beginsel alleen nog huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd mogen aanbieden.
In beginsel, want tijdelijke verhuur blijft onder specifieke voorwaarden mogelijk.
Wet doorstroming huurmarkt 2015
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet maakt het (nu nog) mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van maximaal 2 jaar (zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (onzelfstandige woonruimte) te sluiten. Met invoering van de wet werd beoogd de doorstroming op de huurmarkt een extra impuls te geven. Vóór invoering van de wet waren huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de standaard.
Een tijdelijke huurovereenkomst van 2 of 5 jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan is verstreken. Wel moet de verhuurder tijdig voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren over het einde van de huur. Als deze kennisgeving tijdig is gestuurd, heeft de huurder géén recht op huurbescherming en eindigt de huurovereenkomst op de afgesproken datum.
De mogelijkheid van het sluiten van deze tijdelijke huurovereenkomsten wordt aan banden gelegd met de nieuwe Wet vaste huurcontracten.
Wet Vaste huurcontracten
Het aannemen van het Wetsvoorstel vaste huurcontracten door zowel de Eerste als Tweede Kamer komt voort uit de wens tot het vergroten van de woonzekerheid van de huurder. Daarnaast heeft de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet geleid tot meer particulier aanbod op de woningmarkt.
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt zodoende weer de standaard. Een dergelijke huurovereenkomst kan alleen worden opgezegd op grond van in de wet vastgelegde opzeggingsgronden en daarnaast kan, als de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, alleen de rechter de huur beëindigen. Er is sprake van huurbescherming voor de huurder.
Er zijn in de nieuwe wet wel uitzonderingen gecreëerd. Daarnaast worden de wettelijke opzeggingsgronden uitgebreid.
Uitzonderingen en uitbreiding wettelijke opzeggingsgronden
Uitzonderingen
Voor bepaalde groepen huurders blijft het afsluiten van een tijdelijk huurcontract mogelijk.
De groepen huurders worden op verzoek van de Tweede Kamer door de minister aangewezen en vastgelegd bij algemene maatregel van bestuur.
Er is inmiddels een (ontwerp)besluit door de minister opgesteld en in consultatie geweest. Na de consultatie wordt de (ontwerp) algemene maatregel van bestuur aan de Staten-Generaal voorgelegd. De inwerkingtreding van de Wet Vaste huurcontracten zal (naar verwachting) gelijktijdig plaatsvinden met de inwerkingtreding van de algemene maatregel van bestuur, in beginsel op 1 juli 2024.
Uit het ontwerpbesluit volgt dat het voor de volgende groepen huurders mogelijk blijft om een tijdelijk huurcontract af te sluiten:
- huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
- huurders die in verband met onderhoud of renovatie hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding wordt afgesloten;
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
- ouders met minimaal 1 minderjarig kind waarvan de relatie met de andere ouder is beëindigd en ex-verslaafden die tijdelijke begeleiding nodig hebben na een opname in een verslavingskliniek.
Daarnaast blijft (reeds bestaande) tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet mogelijk alsook vakantiehuur, hospitaverhuur, verhuur middels een diplomatenclausule en een doelgroepencontract op grond van artikel 7:274a tot en met 7:274f BW.
Uitbreiding en toevoeging wettelijke opzeggingsgronden
De Wet vaste huurcontracten breidt de reeds bestaande wettelijke opzeggingsgrond dringend eigen gebruik uit. De uitbreiding houdt, kort gezegd, in dat een verhuurder ook kan opzeggen als hij een huurwoning in gebruik wil geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouders/kinderen/echtgenoot). Voorwaarde is wel dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen.
Voorts voegt de Wet vaste huurcontracten een nieuwe opzeggingsgrond toe aan de al bestaande wettelijke opzeggingsgronden, namelijk proef-samenwonen. Deze opzeggingsgrond houdt in dat twee personen die willen gaan samenwonen en beide een koophuis hebben, de vrijkomende woning eerst tijdelijk kunnen verhuren. Zo kan bekeken worden of het samenwonen succesvol is, en hoeft de woning niet direct te worden verkocht. Een beroep op deze opzeggingsgrond is wel aan voorwaarden verbonden. Zo geldt onder meer een maximale periode van 2 jaar en moet in het contract expliciet zijn afgesproken dat als de verhuurder aan het einde van de tijdelijke huurperiode de woning wil verkopen, het huurcontract kan worden beëindigd.
Afrondende opmerkingen
Contracten voor onbepaalde tijd worden weer de norm. Slechts in uitzonderingsgevallen kunnen nog tijdelijke contracten worden afgesloten.
Het is van belang om op voorhand de (beoogde) situatie en gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen in de huurovereenkomst (daartoe verplicht de Wet goed verhuurderschap ook sinds 1 juli 2023[1]).
Tot de ingangsdatum van de Wet vaste huurcontracten (waarschijnlijk 1 juli 2024) kunnen nog tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Lopende tijdelijke huurcontracten behouden na 1 juli 2024 hun geldigheid.
Op 20 december 2023 is de Wet vaste huurcontracten gepubliceerd. De wet kan bekeken worden via deze link: Staatsblad.
Voor woningcorporaties verandert er niet zo veel. De mogelijkheden die er al waren voor corporaties om specifieke doelgroepen te huisvesten, blijven namelijk bestaan.
Neem voor meer informatie contact op met:
Koch Advocaten
John van Baaren en Elise Willemse
[1] De Wet goed verhuurderschap beoogt huurders te beschermen tegen ongewenste verhuurpraktijken. In de wet is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten.
Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!