De verhuiskostenvergoeding bij werkzaamheden aan het gehuurde
In de praktijk komt het regelmatig voor dat een huurder als gevolg van werkzaamheden aan zijn woning tijdelijk dient te verhuizen. Vanzelfsprekend brengt verhuizen kosten met zich mee, maar wie dient voor deze kosten op te draaien: de huurder of de verhuurder? In deze blog zal (kort) de verhuiskostenvergoeding bij werkzaamheden aan een woning uiteen worden gezet.
De verhuiskostenvergoeding
De regeling omtrent de (verplichte) verhuiskostenvergoeding is neergelegd in art. 7:220 lid 5-7 Burgerlijk Wetboek (BW). De regeling komt er –kort gezegd- op neer dat indien in verband met een voorgenomen renovatie van een woonruimte verhuizing noodzakelijk is, de huurder recht heeft op een bijdrage in de kosten die gemoeid zijn met de verhuizing. Deze bijdrage bedraagt met ingang van 16 februari 2018 minimaal € 5993,-.[1] De verhuiskostenregeling is dwingend recht, dit betekent dat er niet van kan worden afgeweken.
De noodzaak tot verhuizen
De verhuiskostenvergoeding als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW is verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden –op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden- het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Dit heeft de Hoge Raad in zijn arrest uit 2016 bepaald.[2] In de memorie van toelichting bij artikel 7:220 lid 5 BW staat in dat verband onder meer het volgende vermeld[3]:
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”
Kwalificatie van de werkzaamheden
Als werkzaamheden aan een woning worden verricht, betekent dit niet dat per definitie sprake is van renovatiewerkzaamheden. Aangezien een verhuiskostenvergoeding enkel verschuldigd is bij renovatie, is het van belang om de werkzaamheden te definiëren. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.[4] Het doel van renoveren is een toename van het woongenot. Een voorbeeld is het aanbrengen van extra isolatie in de woning.
Vaak zijn werkzaamheden aan een woning niet gericht op een toename van het woongenot, maar gericht op (groot) onderhoud van de woning. Een voorbeeld is het vernieuwen van een keukenblok. In dat geval is normaliter geen sprake van renovatie. Om te bepalen of een verhuiskostenvergoeding verplicht is, dient vastgesteld te worden of en zo ja, welke werkzaamheden renovatie betreffen en welke andere (groot onderhoud) werkzaamheden, alleen als de renovatiewerkzaamheden op zich, dus zonder rekening te houden met de andere werkzaamheden, verhuizing noodzakelijk maken, is de verhuisvergoeding van artikel 7:220 BW verschuldigd.
Uit coulance bieden verhuurders nog wel eens de mogelijkheid aan de huurder om gebruik te maken van een wisselwoning, ondanks dat strikt genomen de werkzaamheden wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In dat geval is de verhuiskostenregeling niet van toepassing, aldus de memorie van toelichting. Dit geldt ook voor huurder die uit eigen beweging (vooruitlopend op het moment dat de renovatie van hun woning gaat plaatsvinden) verhuist.
Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, kunt u uiteraard contact opnemen met Dré Simons via simons@kochadvocaten.nl of via het telefoonnummer 076 – 522 64 70 of met een van onze andere vastgoedspecialisten van Koch Advocaten.
[1] Zie Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.
[2] Zie ECLI:NL:HR:2016:726.
[3] Zie Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.
[4] Zie art. 7:220 lid 2 BW.
Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!