Update huurdiscussie corona: De Hoge Raad geeft antwoord. Zó werkt de huurkorting.

In mei 2021 schreven wij een blog over de prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg heeft gesteld aan de Hoge Raad inzake huurkorting in coronatijd (bij winkel- en horecabedrijfsruimte).

https://www.kochadvocaten.nl/14/blog/129/Huurdiscussie-Corona-naar-de-Hoge-Raad-.html

De Hoge Raad heeft de door de betreffende kantonrechter gestelde vragen vlak vóór kerst, bij arrest van 24 december 2021, beantwoord.(1)

De volgende vragen waren gesteld:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Deze vragen waren gesteld omdat niet helder was of en hoe de schade die huurders lijden door de overheidsmaatregelen dient te worden verdeeld tussen huurders en verhuurders en hoe dat juridisch nu precies dient te worden onderbouwd.

Met de beantwoording van de vragen heeft de Hoge Raad duidelijkheid gebracht. De Hoge Raad is van mening dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid is, en géén gebrek. Een dergelijke onvoorziene omstandigheid biedt in beginsel grond voor huurprijsvermindering, aldus de Hoge Raad. Om de hoogte van de huurprijsvermindering te kunnen vaststellen geeft de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021 tevens een rekenmodel.

Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die niet is verdisconteerd in de gemaakte afspraken.

De Hoge Raad stelt dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, die ertoe leiden dat een huurder niet of nog slechts in geringe mate kan exploiteren, een ‘uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard’ is. Indien de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten, moet volgens de Hoge Raad worden aangenomen dat een dergelijke omstandigheid niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd en dat aldus sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Voor huurovereenkomsten die ná bovengenoemde datum zijn gesloten, dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

De meeste vorderingen van huurders tot huurprijsvermindering werden in lagere rechtspraak reeds via het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden afgedaan. Zoals in onze vorige blog te lezen, is in de meeste (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering op grond van een gebrek namelijk uitgesloten.

Van een gebrek op grond van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek is volgens de Hoge Raad geen sprake. De door de overheid opgelegde sluiting van (onder andere) horeca en winkelruimte is een maatregel in het belang van de volksgezondheid. Het is geen maatregel die betrekking heeft op het gehuurde. Volgens de wetsgeschiedenis is het, aldus de Hoge Raad, niet de bedoeling om dergelijke algemene maatregelen, die géen betrekking hebben op het gehuurde, als gebrek te kwalificeren.

De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op de vraag op welke wijze, als sprake is van een onvoorziene omstandigheid, de huurprijsvermindering moet worden berekend. De Hoge Raad gaat daarbij uit van de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Bij het toepassen van deze methode wordt gekeken naar zowel de mate waarin de omzet van de huurder is gedaald als de eventuele financiële steun die de huurder van de overheid heeft ontvangen. Het nadeel moet vervolgens - voor zover dit nadeel niet reeds wordt gecompenseerd door overheidssteun in de zin van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) - in beginsel gelijk over verhuurder en huurder worden verdeeld.  Toepassing van de vastelastenmethode zal overigens in de meeste gevallen niet tot een huurvermindering van 50% leiden, een percentage waar huurders nogal eens vanuit gaan zonder rekening te houden met de mate van omzetverlies en eventuele steunmaatregelen.

Huurders kunnen aldus onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op huurkorting. Het door de Hoge Raad geboden rekenmodel om deze huurkorting te berekenen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet alleen (lagere) rechters een handvat bieden, maar in de praktijk ook bewerkstelligen dat huurders en verhuurders gemakkelijker tot minnelijke afspraken kunnen komen. Er is immers nu meer duidelijkheid en een kader.

Neem voor meer informatie contact op met:

Koch Advocaten

John van Baaren en Elise Willemse

(1)Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.

Altijd op de hoogte blijven? Volg ons op Linkedin!